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Mietverträge – richtige Ausfertigung ist wichtig

Geschrieben von Argus-Immobilien am in Besser Wohnen

Mietverträge richtige Ausfertigung1In dem folgenden Artikel zeigen wir Ihnen auf, was für Fehler man bei der Gestaltung von Mietverträgen machen kann und welche Wirkung das auf die Gültigkeit des Mietvertrages haben kann. Insbesondere bei der Regelung zur Renovierung bei Auszug und bei Schönheitsreparaturen ist es wichtig zu wissen, was in den Vertrag muss und wie es formuliert werden muss. 

Das Thema Renovierung bei Auszug gibt immer häufiger Anlass dazu, dass sich die Parteien vor Gericht streiten, weil entscheidende Fehler beim Vertragsabschluss gemacht worden sind. Immer wieder hören wir von Vermietern, dass sie völlig unsicher sind, wie denn nun beim Vertragsabschluss zum Thema Renovierung bei Auszug oder Schönheitsreparaturen der Vertrag auszusehen hat. Falsche, oder nicht richtig formulierte Klauseln können dazu führen, dass Ihr Mieter beim Auszug überhaupt gar keine Renovierungsarbeiten durchführen muss und auch während der Mietzeit keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen muss. 

Lesen Sie die folgenden Zeilen sorgfältig durch und Sie werden in der Zukunft erheblich mehr Sicherheit beim Abschluss Ihres Mietvertrages haben. 

Stellen Sie sich folgende Situation vor. Ihr Mieter hat gekündigt und Sie sind auf der Suche nach einem Nachmieter. Sie oder Ihr Makler erzählt dem potentiellen Nachmieter, dass die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird, weil der Mieter sie auch in einem top Zustand übernommen hat. Außerdem ist das im Mietvertrag auch so vereinbart. Nun renoviert Ihr Vormieter aber nicht.Mietverträge richtige Ausfertigung

Was nun.?? 

Welche Renovierungen und Schönheitsreparaturen vor dem Auszug erledigt werden sollten, ist im Mietvertrag geregelt. Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich während der Wohnzeit abgenutzt hat und mit einfachen Mitteln wieder in Schuss bringen lässt – also tapezieren, Wände streichen, Löcher zuspachteln, Heizungen sowie Türen und Fenster von innen streichen.

Doch Vorsicht: Nicht alle diesbezüglichen Klauseln sind wirksam formuliert. Mieter können solche Verträge zwar unterschreiben, daran halten müssen sie sich beim Auszug aber nicht. Im Gegenteil: Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln, muss der Vermieter laut Gesetz selbst renovieren. Er kann weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag geltend machen (BGH Az: VIII ZR 118/07 und VIII ZR 181/07).

Diese Renovierungsklauseln sind unwirksam: 

Wer glaubt, dass Mieter bei Auszug dazu verpflichtet sind die Wohnung komplett in Schuss zu bringen liegt falsch. So eine Vertragsklausel kann ungültig sein. Man muss vielmehr immer individuell im Einzelfall entscheiden. Als Beispiel: Wenn jemand nur für sehr kurze Zeit (6 Monate) in der Immobilie gewohnt hat, kann man sicherlich nicht verlangen, dass er genau so viel zu renovieren hat, als wenn die Wohnung 10 Jahre bewohnt worden ist.Mietverträge richtige Ausfertigung2

Weiterhin sind starre Klauseln, die z.B. Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen vorschreiben unwirksam und führen dazu, dass der Mieter gar nicht renovieren muss. Wird Ihnen also laut Mietvertrag vorgeschrieben, dass Sie die Küche nach 2 Jahren renovieren müssen, das Wohnzimmer nach 3 etc. brauchen Sie diese Klausel gar nicht zu beachten und sind von jeglichen Renovierungsarbeiten befreit.

Allerdings anders herum, wenn die Klauseln zu schwammig sind, so ist das auch unzulässig und führt dazu dass der Mieter von einer Renovierung befreit ist. Als Beispiel, wenn  Sie Aussagen machen wie – man müsse die Wohnung ordentlich verlassen, oder in vertragsgemäßem Zustand, so sind das zu schwammige Aussagen die keine genauen Angaben zu den vom Mieter zu erbringenden Leistungen machen.

Auch starre Quotenklauseln zu anteiligen Kosten, die die Mieter bezahlen sollen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen (Link Pflichten der Mieter/Schönheitsreparaturen) sind unwirksam. Unwirksam sind laut BGH Klauseln (BGH Az: VIII ZR 52/06), die etwa einen Kostenanteil von 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter fordern. Unzulässig sind auch unverständliche Quotenregelungen (BGH Az:VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06), zum Beispiel: “Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind.”

Grundlage für anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den auch der Mieter aussuchen kann. Bestimmungen, in welchen allein der Vermieter den Malerbetrieb bestimmt, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 285/12).

In manchen Mietverträgen werden Mieter verpflichtet, bei Auszug alle Tapeten abzukratzen sowie Türen und Fenster auch von außen zu streichen. Um solche Klauseln brauchen Mieter sich nicht zu kümmern, sie sind unwirksam. Auch für Balkon und Keller und für alle größeren Reparaturen wie Maurer- oder Klempnerarbeiten ist der Vermieter zuständig.

Während der Mietzeit können Mieter selbst bestimmen, welche Farbe ihre Wände haben. Vor der Rückgabe aber müssen bunt gestrichene Wände wieder in neutralen Farben gestrichen werden, auch wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Dies hat der BGH im November 2013 so entschieden (Az.: VIII ZR 416/12). Das heißt nicht unbedingt, dass die Wände weiß gestrichen werden müssen. Um dem Vermieter die Weitervermietung nicht zu erschweren, kann dieser aber verlangen, dass beim Auszug in “dezenten” oder “neutralen” Farben gestrichen wird.

 Hat der Mieter trotz unwirksamer Klauseln bereits renoviert, muss der Vermieter für die Kosten der versehentlich geleisteten Schönheitsreparaturen aufkommen. Falls der Mieter die Renovierung selbst in Angriff genommen hat, muss ihm der Vermieter einen angemessenen Ersatz für seine Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis bieten.

Einbauten entfernen und mitnehmen: 

Auch wenn der Mieter bei der Renovierung um viele vermeintliche Pflichten herumkommt, kann er dennoch nicht einfach packen und gehen. Mieter sind verpflichtet, alle von ihnen veranlassten Einbauten zu entfernen und mitzunehmen, was sie in der Wohnung installiert haben – vom Badezimmerregal bis zur Einbauküche. Natürlich können Mieter versuchen, sich mit ihrem Vermieter auf den Verbleib zu einigen. Aber wenn dieser darauf besteht, dass der eigens gelegte Laminatboden wieder entfernt wird, muss der Mieter dem nachkommen.

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Mietverträge – richtige Ausfertigung ist wichtig

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